Die Tätigkeit umfasst die Bewertung von Immobilien, sowohl von bebauten Grundstücken inkl. Gebäuden, als auch von unbebauten Grundstücken in deren jeweiliger Qualitätsstufe. In der Regel wird die Höhe des Verkehrswerts von Immobilien ermittelt.
Was ist unter dem Begriff "Verkehrswert" zu verstehen?
Der Begriff des "Verkehrswerts" findet sich in § 194 Baugesetzbuch (BauGB):
Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.
Bemerkungen
Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt.
Es ist ein genauer Wert (= Preis) zu ermitteln, die Angabe einer Preisspanne ist nicht zulässig. Der Verkehrswert bezieht sich immer auf einen bestimmten Stichtag, der im Gutachten angegeben werden muss (Wertermittlungsstichtag), bei Ehescheidungen können zwei Wertermittlungsstichtage erforderlich sein.
Im gewöhnlichen Geschäftsverkehr
Es handelt sich also um einen Wettbewerbspreis auf einem freien Markt; in spezifischen Fällen (Verkauf eines nicht marktgängigen Objekts) muss für die Bewertung ein Markt fiktiv unterstellt werden. Berücksichtigt werden:
- privatrechtliche Gegebenheiten (Miet- und Pachtverträge, Wohnrecht, Dienstbarkeiten, Leibgeding)
- öffentlich-rechtliche Gegebenheiten (rechtlich mögliche Art und Maß der baulichen Nutzung, beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand, Baulasten)
- die tatsächlichen Eigenschaften (Grundstücksgröße und -geometrie, Bodengüte, Baugrund, Altlasten)
- die sonstige Beschaffenheit (Bau- und Unterhaltungszustand der baulichen Anlagen, Grundriss, Nutzungsart und Nutzungsmöglichkeit)
- die Lage (Verkehrsanbindung, Infrastruktur, Standortimage, Lärmbelästigung, Lage innerhalb des Stadtgebiets)
- sonstiges, z.B. isolierte Bewertung eines dinglichen Rechts (Wohnrecht bei der Bemessung der Erbschaftssteuer)
Sachliche Präferenzen sind auszuschalten. Damit ist das außergewöhnliche Interesse eines Vertragspartners gemeint - z.B. beim Notverkauf, oder wenn jemand bereit ist, einen sogenannten Liebhaberpreis zu zahlen.
Die Wertansätze
Um den Verkehrswert zu ermitteln, kann man sich verschiedener Wertansätze bedienen. Der Gutachter hat aus den folgenden Ansätzen denjenigen auszuwählen, der das zu bewertende Objekt am besten beschreibt.
Der Bodenwert ist in der Regel durch Preisvergleich zu ermitteln. Anstelle von Vergleichspreisen können auch geeignete Bodenrichtwerte nach § 196 Baugesetzbuch (BauGB) herangezogen werden. Die Bodenrichtwerte werden von den örtlich ansässigen Gutachterausschüssen regelmäßig ermittelt.
Das Vergleichswertverfahren (§§ 13, 14 WertV) kommt vor allem bei Grundstücken in Betracht, die mit weitgehend typisierten Gebäuden, insbesondere Wohngebäuden, bebaut sind. Zu nennen sind insbesondere Eigentumswohnungen, Garagen und Stellplätze sowie teilweise auch Einfamilien-Reihenhäuser.
Das Ertragswertverfahren (§§ 15-20) wird vorzugsweise angewendet, wenn der aus dem Grundstück nachhaltig erzielbare Ertrag von vorrangiger Bedeutung ist. Zum Beispiel bei Mietwohnhäusern, gemischt genutzten Grundstücken oder gewerblichen Objekten.
Das Sachwertverfahren (§§ 21-25 WertV) ist in der Regel bei Grundstücken anzuwenden, bei denen es auf einen Ertrag im vorstehenden Sinne nicht in erster Linie ankommt. Dies gilt vorwiegend bei Ein- und Zweifamilienhausgrundstücken, besonders dann, wenn sie eigengenutzt sind.
Der Beleihungswertbegriff
Der Begriff des kreditwirtschaftlichen Beleihungswertes ist im § 12 des Hypothekenbankgesetzes (HBG) verankert. Dies bildet die Grundlage für die Beleihung aller auf Immobilien besicherter Kredite. Der § 12 HBG definiert den Begriff des Beleihungswerts wie folgt:
Der bei der Beleihung angenommene Wert des Grundstücks darf den durch sorgfältige Ermittlung festgestellten Verkaufswert nicht übersteigen. Bei der Feststellung dieses Wertes sind nur die dauernden Eigenschaften des Grundstücks und der Ertrag zu berücksichtigen, welchen das Grundstück bei ordnungsgemäßer Wirtschaft jedem Besitzer nachhaltig gewähren kann.
Bemerkung
Es wird angestrebt, den Begriff "Verkaufswert" wegen zu großer Nähe zum in der Vergangenheit missgedeuteten "Verkehrswert"-Begriff des § 194 Baugesetzbuch (BauGB) durch den Begriff "Beleihungswert" selbst zu ersetzen, da diese beiden Wertbegriffe inhaltlich identisch sind.
Immobilienkredite sind wegen der üblichen Tilgungsvereinbarungen relativ lang laufende Kredite. Die vollständige Rückzahlung erfolgt daher erst nach 15, 20 oder auch mehr Jahren. Über diesen Zeitraum dient die Immobilie als Pfand und sichert den Rückzahlungsanspruch des Gläubigers für die vereinbarte Grundschuld. Aus dessen Sicht kommt es also auf die nachhaltige Werthaltigkeit der Immobile über die Laufzeit des Kredites an und z.B. nicht auf den aktuellen Marktwert zum Erwerbszeitpunkt. Angesichts der Zweckbestimmung einen Wert als sichere Wertobergrenze für die langfristige Beleihung zu finden, ist der Beleihungswert als eigenständiger Wert und dementsprechend hinterlegter Wertbegriff zu verstehen.
Eine wesentliche Präzisierung hat der Begriff des Beleihungswertes im Jahr 1996 durch das "Grundsatzpapier zum Beleihungswert von Immobilien" des Verbandes der Deutschen Hypothekenbanken (VDH) erfahren. In diesem wurde der Beleihungswert nunmehr wie folgt definiert:
Der Beleihungswert eines Grundstücks ist der Wert, von dem aufgrund der aus dem langfristigen Marktgeschehen abgeleiteten Erkenntnisse zum Bewertungszeitpunkt auf der Basis der dauerhaften, zukunftssicheren Merkmale mit hoher Sicherheit erwartet werden kann, dass er über einen langen, in die Zukunft gerichteten Zeitraum im normalen Geschäftsverkehr realisiert wird.
Wir erstellen Wertgutachten für folgende Objektarten ...
- Ein- und Mehrfamilienhäuser
- Wohn- und Geschäftshäuser
- Gewerbe- und Industrieobjekte
- Wohnungs- und Teileigentum
- unbebaute Grundstücke
... folgende Zwecke ...
- Vermögens- und Erbauseinandersetzungen
- Ermittlung von Grundstücksbelastungen (Erbbau-, Wohnungs-, Wegerechte, Nießbrauch, Überbau, Leibrenten usw.)
- Beleihungszwecke
- Schiedsgutachten
- Steuerliche Bewertung zur Vorlage beim Finanzamt
... und folgende Auftraggeber:
- Gerichte (Vollstreckungs-, Familien-, Nachlassgerichte usw.)
- Unternehmen und Gesellschaften
- Privatpersonen
- Anwalts- und Steuerkanzleien
- Banken und Versicherungen
- Behörden
Seit Sommer 2009 sind die Honorare frei verhandelbar. Bitte wenden Sie sich an uns, wir erstellen Ihnen gerne ein individuelles Angebot. So können Sie z.B. Geld sparen, wenn Sie die notwendigen Unterlagen selbst beschaffen.
Eine überschlägige Berechnung des anfallenden Gutachterhonorars ohne Nachlässe ermöglicht der HOAI.DE Online Rechner*. Wählen Sie die Tabelle '§ 34 HOAI' aus, geben Sie als anrechenbare Kosten den angenommenen Wert der Immobilie ein und klicken Sie auf die entsprechende Honorarzone (N=Normalstufe, S=Schwierigkeitsstufe). Die vollständige Honorarordnung finden Sie auf www.hoai.de als Volltext mit Honorartafeln.
* © www.hoai.de
Ein Service von www.hoai.de
Powered by www.hoai.de
| 
